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父亲贷款购房儿子负责还款 父亲去世遗产如何分割?

来源:网络   作者:未知  时间:2015-05-24

    丁杰和丁霞是兄妹俩,俩人均已成家。丁杰夫妇携子和父亲老丁居住在一套狭小的标准租私房里。眼瞅着孙子到了入学的年龄,为了改善孙子的学习条件,老丁拿出自己积蓄的15万元作为首付款,以自己的名义购买了一套100平米的三居室。房屋总价是60万元,老丁掏了15万元的首付款后,每月2500元的房贷月供款由丁杰夫妇负责交纳。天有不测风云。2005年年底,老丁因病过世。原本和睦的兄妹俩,开始为老丁购买的房子争执不休。妹妹丁霞认为,房产证上既然是父亲的名字,该套房产当然属于遗产范畴,应该由兄妹俩共同继承,她应分割房子的部分产权。而哥哥丁杰则认为,对父亲的赡养义务一直是由他来承担的,当初购买商品房也是父亲的自愿行为,何况房子的月供款也一直是由他在承担。因此,该房产应属于他的个人财产,妹妹没有权利分享。

    争议焦点:该套房子应该如何处理?

    房产律师解答:

    首先,该套房产属于遗产。由于该套房产系老丁贷款购买,且房产登记在老丁名下, 因此该套房产的所有人是老丁,在老丁去世后,应作为老丁的遗产处理。

      其次,丁杰支付的月供款应区别情况确认是对老丁的赠与还是借款。老丁贷款买房后,其与银行形成了借贷合同关系。虽然老丁每月应当向银行交纳的月供款是由丁杰支付的,但由于银行的债务人是老丁而不是丁杰,因此只能将丁杰每月支付的月供款作为其对父亲的经济帮助即赠与或是借款来处理。具体是认定为赠与还是借款,需要丁杰来举证。

    如果丁杰能出示相关证据,比如父子之间的协议、声明或与其兄妹均无利害关系的亲属证词,证明每月2500元的月供是其借给父亲的资金,则丁杰已经支付的月供款总额就应该作为父亲对丁杰的债务来处理。此时,被继承人老丁除了一套房产的遗产外,还有两笔债务,即对银行的房贷债务和对丁杰的债务。在遗产分割中,可将父亲老丁的首付款15万元减去丁杰已支付的月供款总额后,再将剩余部分作为遗产由兄妹俩人合理分配。

    如果丁杰不能出示相关证据表明其已经支付的月供款为对父亲的借款,则部分款项应作为儿子对父亲的经济帮助即赠与。此时房产仍为遗产,但被继承人老丁遗留的债务仅为对银行的剩余债务。

      最后,该套房产是由兄妹俩人平均分配,还是采取不等量分配由俩人协商确定,协商不成时,则可通过诉讼由法院来判决。由于房产作为不动产不同于其他遗产,有其特殊性,因此,不能简单地分割,而应根据实际情况具体分配,在这方面法院享有一定的自由裁量权。就本案而言,考虑到丁杰一直和老人居住,对老人侍侯较多,且丁霞另有居所的实际情况,法院在确定双方的房产份额后,一般会判房子归丁杰所有,但丁杰应给予丁霞相应的补偿。如果确认丁杰已支付的月供款是对其父亲的赠与,此时丁杰需拿出首付的一半即75000元现金加上已支付的月供款的一般补偿给丁霞。如果确认丁杰已付的月供款是对其父亲的借款,则丁杰需要拿出首付款的一半即75000元再减去已支付的月供款总额的一半补偿给丁霞。

    家庭共有房产分割原则:

    家庭成员共同买房置业的形式在实践中是多种多样的。有的是各方共同出资交纳房价款;有的是一部分家庭成员交纳房价款,另一部分家庭成员承担税费、装修费用等;有的是一部分家庭成员交纳购房的首付款,另一部分家庭成员承担对银行的月供款;还有很多是上述各种形式相互交叉的综合类型。由于家庭成员中既有父母子女等血亲,又有岳父母、儿媳、女婿等姻亲;既有祖孙等直系亲属,又有兄弟姐妹等旁系亲属。因此,因房产的约定不明或继承分割等问题引发的房屋产权纠纷,发生频率非常高。这些纠纷,因其发生主体之间的关系不同,处理方式也不同。从目前的司法实践出发,可以对有关纠纷的处理原则进行如下分类:

      1、家庭成员间因产权登记而致产权纠纷的处理原则

      双方或多方出资或以家庭经营期间的收益共同购买的房屋,产权应由出资人共同所有。各自主张产权为个人所有但均提不出有力证据的,不能得到支持。

      如果一方在产权过户时主动放弃登记,各方又无其他约定,在他方已登记过户后才反悔而主张产权所有的,应认定产权归登记方所有,并由登记方退回未登记一方的房款;如果一方在登记时未明确表示放弃产权,虽然房产只登记在另一方名下,但系各方多年共同居住、使用、管理,登记方既未退款又长期无异议的,发生纠纷后,可实事求是地认定产权归出资双方共有,并应将产权证更改过来。

      一方出资购买房屋后,将产权登记为自己和他方所共有,双方又长期共同管理使用该房屋的,可视为出资方赠与他方,产权归双方共有,出资方反悔的,不能得到支持;出资方因某种原因将产权一并登记为他方姓名,但既无赠与他方的意思表示,又长期不让他方知道,经过一段时间后,他方知道并主张权利的,如果出资方提出自己实际出资并持有产权证的证据,他方的主张一般得不到支持。

      2、兄弟姐妹间产权纠纷的处理原则

      父母的遗留房产,由兄弟姐妹中一人以其个人名义领取了产权证,其他兄弟姐妹虽无异议,但一直在此房屋内共同居住、共同生活,因登记一方主张为已独有而发生纠纷的,一般认定登记人是作为全部共有人的代表而登记了产权,房屋产权应归全体兄弟姐妹共有。各方要求析产时,可以按照遗产的分割原则进行产权份额的分割。

      兄弟姐妹数人共同经商、共同生活期间购置的房屋,只要能够证明购房资金系共同经营所得,则虽然购房合同和房产证上登记的是其中一人的名字,一般也应视为登记人代表其他共有人登记了产权,其房屋产权属于兄弟姐妹共有。但如果兄弟姐妹共同生活期间,其中一人自行出资进行经营供养全家,并以自己名义购置了房产,兄弟姐妹为此发生纠纷,购置时若有约定按约定处理,没有约定的,房屋产权一般确认归购置人个人所有。

      3、父母、子女间产权纠纷的处理原则

      父母购置或建造的房屋,登记在子女一人名下,父母去世后,子女为产权发生争议,未登记方负有举证责任,如其无确凿证据推翻登记的,产权一般归登记人所有;如果父母生前没有明确将房产赠与登记人的意思表示,且有确凿证据证明登记人只是作为产权人代表的,则应认定房屋产权归父母所有,由父母的法定继承人继承。

      父母用子女的赡养费购、建房屋并登记了产权的,产权应确认归父母所有。子女主张产权共有的,一般得不到支持;如果子女在出资时已明确了是与父母共同购、建的,房屋产权应认定为父母子女共有。子女因结婚、分家等购、建房屋自住的,产权一般归购、建房屋子女所有;子女在离婚时,父母、兄弟以构、建房时曾有资助为由,主张产权共有的,一般得不到支持。[page]

    4、家庭成员共同建房产权纠纷的处理原则

      家庭成员中一人经批准新建房屋,其他家庭成员如提供少量物料、钱财或劳动投入,发生产权纠纷时,有约定的,应按约定处理;没有约定的,其他家庭成员一般不能取得新建房屋的产权,不易量化的物资投入和劳动投入应属亲属之间的帮助行为,可由产权人予以适当补偿。数额明确的资金投入应按一般借贷予以返还。在农村,父母为子女结婚在自己的宅基地上所盖的房屋,其产权有约定的按约定处理,无约定的视为父母的房产。若该房屋系在分家后的婚前子女的宅基地上建造,并已交付子女在结婚后实际使用的,一般视为父母对子女个人的赠与。若系子女结婚后父母资助建造,则一般视为父母对子女夫妻双方的赠与。

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